余った土地 駐車場

  • 「親の家を相続したけど、どうしたらいいかわからない」
  • 「余った土地がそのままで、固定資産税だけ取られてる」
  • 「狭くて変な形の土地だから、使いにくく持て余してる」

 

と、こんな悩みを抱えてはいないだろうか?

 

マイホームを建てる予定はなく、マンションやアパート経営には二の足を踏んでしまうとき、その遊休地の活用方法には首をひねってしまうものだ。

 

そこで、ここでは持て余している土地の利用法として駐車場経営についてお伝えしたい。

まずは駐車場経営のメリットをご紹介。後半では絶対にひっかかりたくない【落とし穴】も覗いてみることにしよう。

余った土地は有効活用しないと損!

いまの日本には、こんな経験をしている方がたくさんいる。

 

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

親の逝去にともない、土地を相続することになった。しかし、現在の生活圏から離れたその土地は何の使用価値もない。

 

といって、売却するのもためらってしまう。ローンを組んでマンションやアパートの大家になるなんてとんでもない。そんなリスクは取りたくない。

 

そうして迷っている間も土地は放置したままで、固定資産税だけを支払っている。気づけばまさに、不動産が「負動産」になってしまった。

 

――と、こんな状態ではもったいない。

 

現状では負債でしかないのに、国・自治体はそれでも「資産価値」があるとみなして税金をかけてくる。それを唯々諾々として支払うだけではあまりに損だ。

 

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

それに、あなたが所有することになったその土地は、実は、資産としての価値があるかもしれない。

 

余った土地は、見方ひとつ、使い方ひとつで富を生み出す本物の資産に変わりうる。

 

ぜひ、賢い有効活用法を考えてみよう。

 

余った土地の活用に駐車場経営がいい理由

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

余った土地の活用法としてはマンション・アパートの経営が第一に挙げられる。これは長期的かつ安定的な収入が見込める方法だし、節税効果も高い。事実、多くの方がやっている。

 

だが、リスクも高い。

 

空室や家賃滞納のリスクはもちろん、近年ではサブリース(一括借り上げ)をめぐってトラブルも多発している。詐欺まがいの営業が横行しているのが実情だ。

 

あるいはそもそもの話、充分な面積・適切な形状の土地がなければマンション・アパートの建設はできない。また、一度建ててしまうと転用が難しい。

 

そこで、こうしたさまざまなリスクを回避できる活用法として駐車場経営をおすすめしたい。理由は次の5つである。

 

1)初期費用を抑えられる

賃貸住宅を建てると何千万円、何億円という費用がかかるが、駐車場なら初期費用がきわめて安く抑えられる。おおむね数十万円で可能だ。

 

きれいに舗装したり、ロック板をつけたり、コインパーキングの機器を設置したりすると設備投資として300万円ほどかかる場合もあるが、簡易な月極駐車場でいいならほぼ0円でも始められる。手軽な副業にもってこいである。

 

2)狭い土地や変形地でもできる

住宅は作れないような狭い土地、三角の土地、細長い土地――こういった切れ端のような土地でも駐車場としてなら利用できる

 

駅やバス停から近いなら、小さな土地でも「ぜひ駐車場(駐輪場)として使いたい」という人はきっといるはずだ。

 

3)すぐに始められて短期間でもオーケー

駐車場なら、早ければ計画から2週間で始めることができる。また、「1年だけ」「半年だけ」「他の用途に使うまで」など、短期間限定での利用もできてしまう。

 

「遊ばせておくよりは」ということで暫定的に駐車場にしているオーナーも多いらしい。こういったところでも、駐車場経営は手軽で柔軟性が高い。

 

4)専門知識が必要ない

マンションやアパートの経営となると、専門的な知識が必要だ。海千山千の金融業者・不動産業者と渡り合い、空室回避のための集客や滞納者への督促・債権回収もこなさねばならない。

 

一方、駐車場ならノウハウやスキルがなくても始められる

 

5)相続時に面倒が生じにくい

上物があると、分割も売却もしづらく、相続のときに厄介だ。しかし駐車場ならもともと更地みたいなものだから、分割も売却もしやすい

 

駐車場経営がいい理由のまとめ

以上、余った土地の活用法として駐車場がいい理由をお伝えしたが、一言でいえばこうだ。

 

駐車場経営はハードルが低くてロー・リスク。

 

大きな投資をしたり本格的なビジネスをするつもりはないけど、余らせている土地を当面手軽に有効活用したい。あらゆる面でリスクを低く抑えたい。

 

そんな方に向いている活用法である。

 

駐車場経営の費用と収益

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

すでに書いた通り、駐車場経営は0円から数十万円ほどでも始められる。だが、もう少し詳しく検討してみよう。

 

モデルケース:6台分のコインパーキング

整地・舗装・支払い機械の導入で初期費用180万円がかかったとした場合、たとえば1ヶ月の収支はこのようになる。

 

売上

180,000円

(1スペース3万円×6)

支出

28,500円

(保守管理料)

収支

151,500円

 

初期投資180万円を回収するのにちょうど1年。2年目からはほとんどが利益となる。

 

なお、ここに固定資産税がかかってくるが、これについては後で触れることにしよう。

 

月極駐車場かコインパーキングか?

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

ところで、一口に「駐車場」といっても月極駐車場とコインパーキングがある。どちらがいいのだろうか?

 

地方在住の方は、お近くの駅の周辺状況を思い出してみてもらいたい。月極駐車場は舗装されておらず、地面にロープを張っただけというところも多いだろう。

 

整地が必要な場合はあるが、ほとんど初期費用がかからないのが月極駐車場の特徴だ。その代わり、1ヶ月あたりの駐車料金は低くなってしまう。

 

一方、コインパーキングにするには舗装をしたり機械を設置したりで100万円から300万円ほどがかかる。その代わり、回転率が高くなり1スペースあたりの収益は高くなりやすい。

 

月極駐車場

コインパーキング

メリット
  • 初期費用が安い(0円から)
  • すぐ始められる
  • 継続利用が見込める
  • 回転率が高い
  • 収入の上限が高い
  • 狭小地・変形地でも可
デメリット
  • 収入の上限が低い
  • 違法駐車・不法投棄のトラブルが多い
  • 初期投資が高い(100万~300万円)
  • 当て逃げ・未払いのトラブルが起こる

 

初期費用を抑えたいか、毎月の売上を高くしたいかによって月極駐車場がいいかコインパーキングがいいかは変わってくる。もちろん、土地の場所やニーズによってもどちらが望ましいかは変わってくる。

 

 

3つの落とし穴

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

リスクが低いのが駐車場経営のメリットである。が、それでも失敗する可能性はゼロではない。そんな駐車場経営の落とし穴がどこに待ち構えているのかをチェックしておこう。

 

1)ニーズがなくて利用者がいない

たとえばオフィス街や繁華街に土地があったとして、「ここなら人も多いし利用者がいるだろう」と考えたとする。

 

しかし、行き来する人が多くても公共交通機関が発達していると意外なほど利用者がいないということもありえる。あるいは、通勤者の多い駅に近かったとしても、すでに他の駐車場がひしめきあっていたら客は集まらないだろう。

 

安直なイメージで判断するのではなく、駐車場開設の前には周辺状況をよくリサーチすることが必須である。

 

2)料金設定を間違える

立地を除くと、あとは駐車場として差別化ができるのは料金しかない。ここでミスると収益に大きな影響が出る。

 

たとえば、昼間の短時間の料金では競合と同じ値段だったとしても、最大料金(24時間)はこちらが2,000円、あちらが1,800円だっとしよう。

 

すると、たった200円の差でも利用者はあちらへ流れていってしまう

 

競合となる駐車場の料金をチェックした上で、稼働率を下げすぎず、単価も下げすぎないよう料金を設定しよう。これも事前リサーチが欠かせない。

 

3)固定資産税で儲けが吹き飛ぶ

ここが最大の落とし穴だ。固定資産税の問題である。

 

余った土地を放置してたら固定資産税だけ取られて損。これは事実。しかし、もしそこに一戸建てなりアパートが建っているなら、固定資産税はその時点で本来の6分の1になっている。

 

逆に言うと、建物を取り壊すことで固定資産税は6倍にアップしてしまうのである。

 

このことを知らずにあとで税金の請求額を見てびっくりし、「こんなはずじゃなかった!」と泣きをみる駐車場オーナーは案外多いのだとか。

 

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

「わざわざ解体しなきゃよかった」と後悔する人も……

 

固定資産税の不思議な仕組み

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

にしても、なぜこんなことが起こるのだろう?

 

建物を壊したのだから、「固定資産」としての価値はむしろ減っているはず。だったら税金だって、むしろ下がってしかるべきではないのか。

 

だが、逆なのだ。

 

固定資産税は不動産の価値に応じてかかってくる税金だが、住宅などに利用することで大幅な減税措置が受けられるような仕組みになっているのである。

 

つまり、国や自治体は

 

「土地をただ余らせてたらもったいないから、なるべく家を建てるとか商業施設にするとか、有効利用してくださいね。そしたら税金を安くしてあげるから」

 

という形で、経済活動に資するよう誘導しているのである。

 

そして、駐車場というのは税法上、何もない更地と同じとみなされてしまう

 

「駐車場は税金が高いらしい」と言われているが、その仕組みはこういうことだ。「余らせておくよりマシ」と思って家やアパートを取り壊したとたん、固定資産税が6倍に跳ね上がり、収支の皮算用が狂ってしまうというわけだ。

 

この税金の仕組みを理解した上で土地の活用を考えたい。

 

固定資産税の計算例

固定資産の評価額が600万円だとしたら……

 

更地、駐車場の場合

600万円×1.4%=84,000円

 

小規模住宅用地(住宅1戸あたり200平米以下)の場合

600万円×1.4%÷6=14,000円

 

余った土地を駐車場にするには?

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

では、いざ駐車場経営をやろうと思ったとき、最初の一歩をどう踏み出したらいいだろうか。

 

ネット上には大手から中小まで、さまざまなコインパーキングの会社が広告を出している。しかし、どの会社がいいのか、そもそも月極駐車場とコインパーキングでどちらが自分の土地に向いているのか、素人が自力で判断するのは難しい。

 

そこで、まずは資料請求してみることをおすすめする。

 

リビンマッチは全国対応で日本最大級の土地活用サイト。エイブルやHOUSE DOなどの大企業から地域密着の会社まで、150社以上が対応している。

 

【リビンマッチの口コミ】

 

「いろんな会社から土地活用のプランを提案してもらい、自分では思いもつかなかったアイデアを得ることができました。慎重に比較検討した結果、現在利用している1社を選ぶことができました」(京都府・64歳)

 

「駅前の狭い変形地をどう活用しようか悩んでいたのですが、リビンマッチさんを知り、複数社から提案をいただきました。今はコインパーキングを経営し、安定した収入が入ってくるようになり喜んでいます」(福岡県・53歳)

 

「相続した実家を持て余していたのですが、戸建て賃貸・駐車場まで幅広いプランを提案してくださるリビンマッチさんを知りました。周辺環境や初期費用も含めてしっかり検討してくださった1社に決めました」(千葉県・48歳)

 

このように、まるで右も左もわからない状態からでも、要望に合った土地活用ができる。

 

余った土地を駐車場にでも…|甘い考えの先にある【落とし穴】とは?

無料で資料請求をしたあとは複数の会社を比較・検討し、納得できた場合のみ契約すればいい。契約には至らずとも、土地活用の基礎知識を無料でゲットすることが可能だ。

 

申し込みには1分もあればいい。まずは一括資料請求をして、情報収集に乗り出そう。早ければ来月にでも、余った土地が毎月現金を生み出す資産へと生まれ変わるはずだ。

 

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